【网财经综合报道】11月28日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），并向社会公开征求意见。

根据《征求意见稿》，商业不动产投资信托基金是指通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产的所有权或经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。从全球成熟市场经验看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品的重要底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，存在借助REITs盘活存量、拓宽权益融资渠道的现实需求。

《征求意见稿》共八条，围绕产品定义、注册与运营管理、责任落实及监管安排作出明确规定。产品定义方面，商业不动产REITs被界定为通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。在基金注册及运营管理上，《征求意见稿》明确了基金管理人、基金托管人、尽职调查、申请材料及商业不动产等方面的要求，强调基金管理人的主动运营管理责任。拟任基金管理人与托管人需符合《证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定的条件，且基金管理人应建立健全有效的商业不动产REITs投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程。

为保障市场规范运行，《征求意见稿》要求充分发挥基金管理人和专业机构作用，严格履行执业规范与监管要求。基金管理人应在募集前对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查，并聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等服务；向证监会提交的注册申请材料须符合《证券投资基金法》及相关规定。拟持有的商业不动产应符合国家战略、发展规划、产业政策，权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备，已产生持续、稳定的现金流，并满足证监会规定的其他要求。运作过程中，基金管理人须依法履行运营管理职责，管理人、托管人及专业机构均应按规定和约定尽职履责，为市场健康发展提供专业支撑。

监管层面，《征求意见稿》明确中国证监会及其派出机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置职责，证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等承担自律管理职能。据悉，后续中国证券投资基金业协会等将修订相关配套规则，相关技术系统也将尽快上线。商业不动产REITs其他事宜将参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行。

经过五年探索实践，我国REITs市场稳步发展，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面已取得一定成效。截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额合计2070亿元，总市值2201亿元，市场运行平稳有序。2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐渐成为重要的大类资产配置品种。